2019年10月8日起房贷利率定价基准换为LPR,买房需花更多钱了吗?如何看待这一政策?

2019年10月8日起房贷利率定价基准换为LPR,买房需花更多钱了吗?如何看待这一政策? 自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成;在此之前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

由网友 琅琊榜首张大仙 提供的答案:

这个就要看你10月8日之前买房的方式,甚至是买房的合同是如何的了!

如果你是全款买房,那么LPR的新政策出台,对于你是没有任何影响的。但是如果你是贷款买房,那么影响就要看你所在地区,所签订的合同利息而定了。

首先,我们要 明白新的LPR机制:

1)“基准利率”这四个字以后不会出现了,将用LPR代替。

2)以后的LPR是有浮动的,10月8日以后的首套房贷利率不得低于LPR利率(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)!

3)10月8日后商业,办公楼,商住同样也是不低于5.45%,首套公积金的贷款利率依然维持在3.25%不变。

其次,我们要了解LPR的定价机制:未来的LPR+城镇要求点数+个人征信决定了你有贷款利息。

未来首套房利率=近一个月LPR利率+本城要求点数(大于等于0)+个人信用决定点数(大于等于0) (ps增加点数合同期不变,但LPR利率可在合同里协商约定以一年期起至合同期为期限调整)

二套房利率=近一个月LPR利率+本城要求点数(大于等于0)+个人信用决定点数(大于等于0)+0.6%!

说得简单点,LPR是国家调控的,大家都是相同的,但是你的个人征信和所在城市的要求点数是不同的。如果你所在城市炒房非常严重,并且你的个人征信不好,那么很有可能会比别人付出更多的贷款利息。

最后,我来解释下,10月8日新政以后,贷款买房要花更多的钱了吗?

答案是有些地方的人可能优惠了,而有些地方可能需要增加购房成本了。

举两个例子来解释这个问题:

就好比上海:

对于优质客户来说,首套房的按揭可以做到9折,也就是4.41%的利率,而普通客户则是大致可以做到9.5折,也就是4.655%的利率。

但是10月8日以后,银行的款利率统一更改,变成了4.85%,也就意味着这些首套房的上海客户,会比原先购买房产贷款的优惠利率所有提升,直接加重了贷款的压力,增加了购房成本。

但是对于北京来看:

其实就有些优惠了,因为北京的首套房贷款利率为基准利率上浮10%,也就是5.39%!那么,如果10月8日以后按照统一的LPR4.85%利率来计算的话,其实等同于优惠了不少,减少了许多购房者贷款的压力。

结论:

LPR的实行其实给予国家调控房价,抑制炒房更有利的目的。

因为以前的基准利率是不变的,甚至很久才会变动,而未来的LPR是可动的,是金融机构对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可根据借款人的信用情况,并考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素,在LPR基础上加减点确定。

所以,未来对于房价的调控其实更自由,也说明了“住房不炒”未来会持续贯彻,降低炒房贷款增加的风险。

一家之言,欢迎批评指正。?点赞关注我?带你了解财经背后更多的逻辑。

由网友 顺通财税段贤明 提供的答案:

根据查阅中国人民银行微信公号8月25日发布的房贷利率调整的相关文件,个人房贷将迎来重大变化。可以总结为以下几点:

一、正式实施的时间窗口

国庆黄金周第一个工作日2019年10月8日成为新政的新时间窗口!

2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

二、信贷政策反应新的导向

“房子是用来住的,不是用来炒的”是本次新的信贷政策传导的最大亮点!央行利用信贷政策调节住房市场,了解信贷市场的人们根据历史规矩,必然心生敬畏之心!在信贷政策的导向下,真可谓几家欢喜几家愁!炒房者对未来住房市场的走势新生许多不安。同时,住房刚需者期盼房价快速、大幅度回落!

但是,笔者判断,维稳的主基调不会发生根本变化。特别是短期有购房意愿的,对房价不能有太高的预估!

三、贷款利息的确定

新的贷款利息依然是根据央行的“基准贷款利率”确定,仅对最低贷款利率做出明确规定,具体的贷款利息由商业银行与借款人自行协商确定,市场化机制更强了。同时,已经确定的贷款利息,整个合同期限内都固定不变,给借款人控制贷款成本提供了理论基础。

最低贷款利息确定的实例:假如2019年8月26日贷款基准利率是4.9%,那么首套住房贷款利率不低于4.9%;二套住房贷款最低利率加60个基点,即4.9+0.6=5.5%!

同时,10月8日以后的利率,强调的是在“官方指导的最低利率”之上的协商机制,市场机制和充分竞争的无形之手形成利率机制。理论上议价的空间和弹性会比较大,同时优质客户资源将是各商业银行抢占的主要对象!

四、人们比较关心的几个问题

1、"买房需花更多钱了吗?"

笔者判断,10月8日以后与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。但同时也传递一个信号:贷款利率进一步市场化,最终确定的贷款利率将由商业银行与借款人协商确定,一贯征信优质的个人,将享受到更多的优惠!一部分掌握金融资源的个人,也会得到更多实惠。因此,更多的人享受到的市场利率与改革前变化小或者略有降低。当然,征信有问题的个人,在逐步改革的过程中,要么继续贷不到款,要么享受贷款利息更高的溢价!

2、房价会不会跌?

房价受控因素不是单一只有财务成本,因此单一利息成本不会直接左右房价,房价的涨跌也不仅仅受到信贷政策的影响,因此短期的房价不会大起大落。整体来看,短期房价依然延续改革前的维稳基调!上涨动力强的恒强,滞涨或者下跌的城市也将延续自己的步伐。

同时,凡是无视信贷政策力量的,最终都害了自己。随着购房环节成本、以及持有成本在信贷政策的作用下,房价必然按照计划健康运行!各位看官可以“让子弹多飞一会”,子弹也不会永远在飞行过程中!

五、综述

根据最新的贷款利率形成机制,以及市场充分竞争的趋势,笔者判断贷款利率总体运行平稳,将在基准贷款利率和最低贷款利率之上良性发展,不会给贷款买房增加额外的成本。征信良好的借款人可以选择接近或者等于“最低贷款利率”贷款买房,总体成本可控可预期!

由网友 银行研究僧 提供的答案:

如果你全款买房,这个政策跟你一点关系都没有。如果你用公积金贷款买房,这个政策跟你也一点关系都没有。需要用商业贷款进行买房的人们会受到一些影响。关于影响如何,我的看法是,确实存在房贷利率上涨的可能,但大概率是不会发生太大变化的。不过,一切都只是推测,因为它有很多不确定的因素。

一、各省级人民行会怎么做

由网友 都教授说房 提供的答案:

2019年8月25日,中国人民银行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》,可能原文有些朋友看得一愣一愣的,不知道房贷利率到底是升还是降,那么,在此就用简单易懂的话来解释一下。简单来说就是:

1.以后LPR(贷款市场报价利率)取代基准利率,比如:最新的LPR为5年期以上4.85%,和4.9%的基准利率相差无几。

2.最新房贷利率10月8日开始执行,此后新发放的房贷,其利率根据LPR上浮,具体上浮多少“因城施策”,LPR可以每年调整一次(和原来执行基准利率时一样)。

3.首套房不得低于LPR(不得下浮),二套房贷和买商业办公用房的利率最低不得低于LPR+0.6%,按当前最新LPR算是5.45%。

4.2019年10月8日前,已发放的房贷和已签合同还未放款的仍按原合同约定执行;5.公积金贷款利率暂不调整。

说得再直白一点就是:原来基准利率4.9%,现在LPR是4.85%,可以理解为首套房贷利率微微降了一点。现在二手房贷和买商办房最低不能低于5.45%,本来基准利率上浮10%是5.39%,所以可以理解为二套房和商办房贷款最低利率微微涨了一点。

显然,在刚开始执行LPR的时候会以稳定为主,和原本执行基准利率不会相差很多,只是换了一种利率制定标准。本次新政从10月8日开始执行,对于此前已经买了房子正在还贷的人来说:好消息是,以后不用担心加息使得月供增加;坏消息是,也别指望降息能少还月供了。

而对于还未买房的人来说,如今利率和此前尚无太大变化,至于今后利率是涨是跌,这还要看届时的大政方针,不过从目前来看,央行已经提前明确表态“房贷利率不下调”。执行LPR要降低的是实业企业的融资成本,让资金流向实体经济,脱虚向实。此外,从当前“首套微降、二套微涨”的结果来看,还是坚持“房住不炒”,支持刚需,抑制炒房。

由网友